OFICINAS HSBC Barrancas de Lezama
UN BACK OFFICE: UNA OPORTUNIDAD PARA HACER LAS COSAS BIEN
Cuando una empresa decide trasladar sus áreas de back office desde sus sedes centrales a otra locación, se le presenta una oportunidad única. El back office de una empresa es el sector donde se realizan las tareas de gestión de la actividad propiamente dicha, por lo general con poco o nulo contacto directo con los clientes externos.
Erróneamente se deduce que por tratarse de tareas operativas o “todo lo que no esta frente al cliente”, la imagen de la compañía no tiene mayor relevancia, siendo el principal objetivo disponer de la mayor cantidad de puestos de trabajo posibles por m2, al menor costo posible y en una ubicación dentro o fuera de la ciudad cuyo valor de renta sea lo suficientemente bajo como para que la ecuación económica resulte sumamente rentable. Sin negar que algunas de estas premisas deban ser consideradas, no necesariamente el resultado deba ser una “oficina de segunda categoría”. Con una buena programación y un diseño efectivo, es sumamente factible lograr un ámbito de trabajo confortable, interactivo, ventajoso y cordial.
Las claves son, en primer lugar, lograr que el Cliente identifique y transmita sus objetivos generales con claridad y precisión. En lo que respecta a la localización, tener en cuenta la distribución geográfica de los empleados, los medios de acceso, el desarrollo de la zona, la infraestructura y claro esta las condiciones de seguridad. Con relación a la arquitectura, analizar en profundidad las condiciones del edificio base reconociendo sus virtudes y falencias, y por sobre todo optimizando sus potencialidades. Y a la hora de distribuir el programa de necesidades, desarrollar un proyecto efectivo en ocupación y espacialmente atractivo, siempre atendiendo el presupuesto asignado y distribuyéndolo en forma adecuada. Disponer en un mismo edificio, de plantas amplias, a todos los sectores operativos permite obtener importantes sinergias en el trabajo y lograr mayor eficiencia en los procesos.
El objetivo del banco HSBC fue albergar en su nueva sede las áreas de back office que representaban aproximadamente 1700 puestos de trabajo, 290 de ellos pertenecientes a un Call Center. Simultáneamente se buscaba incorporar dentro del espacio seleccionado, el más grande que posee el banco, áreas de valor agregado y de uso libre para todos los empleados como salas de reuniones formales e informales de diferentes configuraciones, cafetería y gimnasio, ambos con áreas descubiertas y cubiertas.
La zona de Barracas, que en épocas pasadas fuera un valioso sector de implantación de fábricas, se caracteriza por contar con edificios emblemáticos, construidos con inmejorable calidad. Tal es el caso de la sede de la yerbatera Cruz Malta, sitio seleccionado por HSBC para la implantación de sus oficinas de back office y CalI Center. Todas estas construcciones, han demostrado en el transcurso del tiempo que, a pesar de los años que permanecieron desocupados, sus nobles estructuras se conservan intactas.
Generalmente se trata de edificios con plantas libres de gran tamaño, aprox. 4500m2, por lo general con pocos niveles, lo que minimiza la circulación vertical que generalmente produce una gran pérdida de tiempo de desplazamiento, y que los califica como sumamente aptos para ser reciclados, ya que permiten albergar con gran comodidad todo el sistema de tareas operativas de una empresa de servicios.
El edificio de la yerbatera Cruz Malta resultaba sumamente óptimo para HSBC. Con una superficie cubierta total de aproximadamente 23.000 m2 y 15.000 m2 rentables, se encuentra emplazado frente a Parque Lezama, brindando una excelente ubicación dentro de la zona, y contando con gran fluidez de medios de transportes, en una zona inmediatamente cercana a Puerto Madero y Microcentro.
UNA OPORTUNIDAD DE TRABAJO INTEGRADO ARQUITECTURA+ILUMINACIÓN
El proyecto de reciclaje del edificio, ofrecía 2 pisos enteros y 2 entre pisos con un amplio balconeo a una zona central, y 2 niveles menores de coronamiento. En las plantas grandes la luz natural ingresa en el centro de la planta, a través de dos patios internos con baterías de dos y tres ascensores. El reciclaje contemplaba la distribución de instalaciones a la vista, brindándole toda la altura disponible a cada uno de sus niveles y respetando la impronta del edificio.
A partir de esas premisas, un estudio acabado de lay out posibilitó una ocupación aproximada de 380 a 450 personas por nivel, preservando las zonas centrales para programa de uso común, representando un verdadero “pulmón de manzana” del cual todos pueden gozar, evitando la densificación de la planta completa.
Trabajando con esta premisa se distribuyeron los puestos de trabajo mayormente en filas de a 3 posiciones, y en sectores particulares de 4 y 5, todo ello optimizando los espacios y respetando las condiciones estructurales que nos proponía el edificio base, el cual por tratarse de la unificación de distintas estructuras, contemplaba un numero importante de columnas. El cliente definió 4 tipologías: staff, jefe, gerente y director, mas el área particular de Call Center; no existen puestos de trabajo individuales cerrados. Esto en lo que refiere a “puestos de trabajo Standard”.
Frente a un partido con una gran superficie de puestos de trabajo y aberturas perimetrales en todas las fachadas, manteniendo la imagen original del edificio, los nuevos patios internos se convierten en los protagonistas durante el día.
El proyecto de iluminación buscó complementar esta iluminación natural, mediante la utilización de luminarias lineales suspendidas, con emisión directa 75% e indirecta 25%, desarrolladas por la empresa Tagliani que presentó la mejor propuesta técnico/comercial con un plazo sumamente ajustado. De esta forma se obtuvo un efecto de expansión general, y un agradable clima de trabajo en toda la planta.
Alineado con las políticas medioambientales del HSBC, el proyecto se sustenta en una moderna tecnología de lámparas para iluminación de oficinas, con tubos fluorescentes OSRAM LUMILUX T5 de 28 y 35W, que permiten obtener un ahorro de energía del 50% si se lo compara con soluciones más tradicionales de tubos trifósforos T8. En todos los casos se utilizaron balastos electrónicos de última generación OSRAM QUICKTRONIC QTP5. Otro de los cambios introducidos al proyecto original fue la incorporación del sistema de iluminación dentro del BMS del edificio, de manera de optimizar su operación.
Durante el proyecto del Arq. Pablo Pizarro se estudió detalladamente el cálculo lumínico de manera de obtener los niveles adecuados (un promedio de 500 lux en los puestos de trabajo), con un consumo que nunca superara los 25 W/m2.
Este proyecto, desarrollado con las actuales tendencias de usos de los espacios, contemplaba otras áreas que, aun presentando diferentes características a lo que se considera un puesto Standard o individual, son igualmente zonas de trabajo. Se trata de salas de reuniones abiertas, puntos de encuentro informal, zonas de descanso, incluyendo en esta categorización la cafetería y terraza. Todos estos espacios propician el encuentro entre empleados de un piso o de diferentes niveles y aun de otras sedes, logrando una verdadera sinergia laboral, calidad en la comunicación e interacción, muchas veces limitadas por la repetición indiscriminada del puesto de trabajo individual. Por otra parte alivianan el uso de salas de reuniones cerradas, ubicadas en relación directa con la llegada de los núcleos a cada piso, las cuales pasan a utilizarse únicamente para reuniones de mayor duración o que exigen mayor privacidad. Todo esto en su conjunto son mucho más que una tendencia y redundan .en un objetivo esencial: lograr una mayor productividad ofreciendo una excelente calidad de vida a sus empleados.
Para el desarrollo del diseño, un factor sumamente importante fue el uso identificador del color. Se zonifico la planta en 3 sectores, articulados a través de áreas de servicio que marcan un cambio cromático de sus volúmenes (diseñados adicionalmente para aportar absorción acústica), y el cambio de tonos de alfombra. Con esto no solo se logra un espacio fresco, dinámico y alegre, sino la rápida ubicación de los usuarios en esta gran superficie. El blanco de los techos y los planos de apoyo del equipamiento, equilibran las intenciones de color y generan un espacio sumamente agradable y cromáticamente equilibrado. Cabe mencionar el tratamiento de los sectores de doble altura en que se buscó integrar la luz natural a un sistema de iluminación eficiente. La eficiencia energética no impidió cuidar los aspectos estéticos y de diseño del proyecto en su conjunto. Para los efectos de “baño de iluminación de las paredes de colores” se utilizaron proyectores asimétricos con lámparas de mercurio halogenado de 150W POWERBALL HCI-TS, y los acentos en general, se obtienen con lámparas de mercurio halogenado compacto con reflector incorporado OSRAM POWERBALL HCI-PAR30 de 70W.
En lo que respecta a las áreas exteriores, el edificio ofrecía una amplia terraza, prácticamente la planta de la manzana completa, originalmente destinada a áreas técnicas. Como parte del plan de brindar servicios de valor agregado, se reconvirtió el uso, acomodando la expansión de la cafetería y gimnasio, ambos ubicados en la zona cubierta del mismo nivel. Se diseño un sistema de toldos retraibles que permiten ubicar 300 posiciones de cafetería, así como un sector de gimnasio cubierto, circuito de caminatas, y área verde. Todos los espacios se diseñaron con la suficiente flexibilidad como para ser reconfigurados, y se encuentran totalmente acondicionadas, ya sea en lo referente a aire, red de datos y conexiones eléctricas, lo que permite utilizar la planta de terraza ya sea para un evento especial, una conferencia, un training, etc. Para lograr un área bien iluminada con nulo brillo se utilizaron proyectores enfocados hacia arriba con reflectores incorporados que reenvían la luz al área a iluminar, todos equipados con lámparas de mercurio halogenado de 150W POWERBALL HCI-TS.
Para generar una aislación y contención tanto visual como acústica, se desarrolló perimetralmente una “pared verde” que actúa también como límite con las zonas técnicas, especialmente iluminado con luz hacia arriba desde el nivel piso. Este espacio recrea la plaza pública, expansión del entorno verde generado por el Parque Lezama, algo único en un edificio de oficinas ubicado en plena Ciudad de Buenos Aires.
El proyecto además de ofrecer las máximas normas actuales de confort, seguridad y tecnología asistida a puestos de trabajo, contribuye a preservar el medio ambiente, y cuenta con la posibilidad de inscribirlo dentro de muchas de las pautas de un edificio sustentable: edificio de patrimonio histórico completamente reciclado; espacio verde en una terraza de 2000m2; uso de iluminación natural al 80 % en sus espacios de trabajo a través de sus patios internos con muros de muy poca altura; uso de materiales reciclados y reciclables; edificio libre de humo; clasificación de los deshechos; reciclado de agua de condensado para riego; iluminación de bajo consumo; BMS para control del edificio; parking para bicicletas con vestuarios para quienes acudan al trabajo por ese medio o realicen actividades en el gimnasio; etc. Al inicio, los empleados se resistieron a ser trasladados al nuevo emprendimiento mientras que hoy solicitan su trasladado hacia esta sucursal.
En el acceso principal de PB, se instaló un mural del artista Quinquela Martin propiedad de HSBC, recuperado y reciclado especialmente para este edificio, que podrá ser apreciado por los vecinos del barrio y peatones eventuales, conectando nuevamente esta magnifica obra con su publico. Simplemente como ejemplo del cuidado que se tuvo en reducir los consumos, cabe aclarar que el mural se iluminó delicadamente con dicroicas para destacar los colores Quinquela. Pero no es usaron lámparas Standard sino que se utilizaron dicroicas de bajo consumo, las OSRAM DECOSTAR IRC.
Sin duda la instalación de oficinas en un ex edificio abandonado produce un impacto ambiental importante. En el caso de HSBC con total seguridad será sumamente positivo. El pasar de un edificio en desuso a uno reciclado, perfectamente mantenido, con sistema de seguridad, y ocupado por una empresa que ofrece una calidad de vida especial para sus empleados, sin duda redundará en un beneficio para el barrio.
El emprendimiento se completa con la inclusión de una sucursal bancaria minorista y Premier en la esquina que linda a Parque Lezama, representando un servicio de valor agregado para la zona el eje de manzana.
Seguramente, el propio entorno espontáneamente presentará un mayor desarrollo dado que una oficina en movimiento trae aparejada las necesidades propias de los empleados ya sea de comercios de provisión diaria o esporádica en todos los rubros, así como servicios; colaborando así con el desarrollo de una zona, que si bien ya estaba consolidada, a partir de proyectos pioneros como este permite vislumbrar un crecimiento sostenido.
OSRAM ARGENTINA
FICHA TECNICA: Cliente final Banco HSBC
Carlos Burgos (Head of Corporate Real Estate)
CRE Project Manager Maximiliano Kuraczinsky
IT Project Manager Adrian Tedeschi
Colaboradores Marisa Palmero Cetrangolo
Maria Mallo Huergo
Proyecto HSBC ESTUDIO ROSELLINI ARQUITECTURA
Enrica Rosellini
Cecilia Curcio
Andrea Mielnichuk
Project Manager Guillermo Annes
Colaboradores Tania Vaca y Avila
Mariela Santalucía
Ingenieros Asesores Instalacion Termomecánica: Estudio GF — Grinberg / Feliz
Instalación Eléctrica: Pedro Besenyi
Instalación Sanitaria - Contra Incendio: Estudio Labonia
Iluminación Interiorismo: Arq. Pablo Pizarro
Paisajismo Terraza: Estudio Marta Carena
Proyecto Base Building Estudio Berdichevsky Cherni — Atelier 6 asociado
Gerenciadora Bovis Lend Lease
Nota e imágenes de OSRAM Argentina SACI
Fotos por Jorge y Hernán Verdecchia
